Quanto aumenta il valore di un immobile con l’ascensore: il ruolo del coefficiente di piano

Se possiedi un appartamento ai piani alti di un edificio senza ascensore, conosci questo paradosso: più si sale, più la vista migliora ma il prezzo scende. Una contraddizione che scompare nel momento in cui entra in gioco l’ascensore. Oltre a migliorare il comfort e l’accessibilità degli spazi, infatti, la presenza di un impianto di elevazione influisce in modo diretto sul valore degli immobili, specie quelli ai piani superiori. Ma di che ricaduta stiamo parlando? Il coefficiente di piano fornisce un parametro concreto.

Vediamo di cosa si tratta e cosa significa considerare questo coefficiente nel momento di valutare un investimento o un’eventuale vendita.

Cos’è il coefficiente di piano

Il coefficiente di piano è uno dei cosiddetti coefficienti correttivi (o di valutazione) da considerare per stimare il valore di mercato di un immobile. È un parametro numerico, espresso in percentuale o decimale, che rappresenta quanto il piano di un’abitazione incide sul suo valore commerciale. 

In base a esso, un appartamento al quinto o al primo piano dello stesso immobile avrà un coefficiente diverso, e quindi un diverso valore di mercato, anche a parità di metratura e finiture. 

Oltre a rientrare nelle tabelle dei coefficienti di valutazione degli immobili, il coefficiente di piano è uno dei parametri utilizzati per calcolare le tabelle millesimali che stabiliscono la maggioranza dell’assemblea e la ripartizione delle spese sulle parti comuni dei condomini. 

In entrambi i casi, per stabilire questo coefficiente con precisione è indispensabile rivolgersi a professionisti esperti come periti, geometri, architetti, ingegneri.

Quello che ci preme sottolineare, è che il coefficiente di piano cambia in modo significativo in presenza o assenza dell’ascensore. Entriamo nello specifico.

Come viene calcolato il coefficiente di piano

l coefficiente di piano non è un valore univoco per tutti gli immobili e deve prendere in considerazione diverse variabili. La circolare ministeriale 12480/1966 lo dice chiaramente: 

“deve tener conto di tutte le condizioni che caratterizzano un appartamento o un ambiente per il fatto di trovarsi a un’altezza minore o maggiore relativamente ad altri e deve, quindi, considerare ogni aspetto, positivo o negativo, che deriva da questo fatto”. Per esempio: 

• comodità di accesso, 
• onerosità di spese per eventuale ascensore, 
• appetibilità commerciale, 
• luminosità, 
• rumorosità, 
• panoramicità, 
• soggezione ai venti, 
• onerosità di trasporti (masserizie ecc.).

La circolare ministeriale continua notando che alcuni di questi fattori non dipendono esclusivamente dal piano in cui si trova l’immobile. Per questo motivo, il coefficiente di piano considera solo la parte di valore effettivamente legata all’altezza.

Inoltre, come abbiamo accennato poco sopra, nel calcolare questo coefficiente è importante tenere conto di una differenza fondamentale: se il palazzo è dotato o meno di ascensore. È proprio qui che l’installazione di un impianto di elevazione produce l’impatto economico maggiore.

Quanto influisce il coefficiente di piano sulla valutazione degli immobili

Per capire l’impatto reale del coefficiente di piano, è utile ragionare su un esempio concreto.

Immagina un condominio di cinque piani. Tutti gli appartamenti hanno la stessa metratura e le stesse caratteristiche. Il valore base dell’immobile è 100. Applicando i coefficienti di piano, ogni appartamento avrà un valore diverso: chi abita al primo piano partirà da una base diversa rispetto a chi abita al quinto.

In assenza di ascensore, il valore cresce fino ai piani intermedi poi tende a scendere mano a mano che si sale. Significa che la barriera architettonica delle scale penalizza i piani alti in modo diretto e misurabile.

Con l’ascensore questo andamento cambia. I piani alti smettono di essere penalizzati e in molti casi diventano i più ambiti per la vista, per la minore rumorosità, per la distanza dalla strada. Il coefficiente di piano riflette tutto questo in modo preciso con una differenza che può tradursi in quotazioni assai diverse dell’immobile.

Coefficiente di piano con ascensore

Riportiamo di seguito i coefficienti di piano per gli edifici con l’ascensore e senza ascensore precisando che si tratta di valori validi per immobili con un numero contenuto di piani. Nel caso di edifici ad alta intensità abitativa, i coefficienti di piano possono variare in base alla quotazione di mercato dei singoli piani.

• Piano scantinato (ps): 0,75;
• piano terra (pt): 0,85;
• piano rialzato (pr): 0,90;
• primo piano (p1): 0,95;
• dal secondo al penultimo piano escluso (p2-pn-2): 1,00;
• penultimo piano (pn-1): 1,00 con eventuali detrazioni riguardanti ambienti sotto terrazzo, sottotetto o soggetti a servitù (lavatoi, cabine, ecc.);
• ultimo piano (pn) 1,00 con le eventuali detrazioni appena segnalate.

Coefficiente di piano senza ascensore

• Piano scantinato (ps): 1,00;
• piano terra (pt): 1,00;
• piano rialzato (pr): 1,00;
• primo piano (p1): 1,00;
• dal secondo al penultimo piano escluso (p2-pn-2): riduzione proporzionale fino al minimo di 0,90 per ultimo piano secondo la formula 1-[0,1 x (p-1/n-1)] con eventuali detrazioni riguardanti ambienti sotto terrazzo (0,03), sottotetto (o,02) o soggetti a servitù come lavatoi e (0,02);
• penultimo piano (pn-1): come sopra;
• ultimo piano (pn): ≥ 0,90 con le eventuali detrazioni indicate dal secondo al penultimo piano.

Dove trovare il coefficiente di piano nella tabella millesimale

Le tabelle millesimali di un condominio sono il documento in cui viene ripartita la proprietà comune tra tutti i condòmini, espressa appunto in millesimi. Dentro questo documento trovi anche i coefficienti applicati per calcolare il valore di ogni unità immobiliare, incluso il coefficiente di piano.

Se sei un proprietario o un investitore, consultare la tabella millesimale del condominio è il modo più diretto per capire quale coefficiente di piano è stato attribuito a un appartamento e come si confronta con gli altri piani dello stesso edificio.

Il documento è depositato presso il registro dell’amministratore di condominio ed è accessibile a tutti i condòmini. In caso di compravendita, di solito viene allegato agli atti notarili o è richiesto dalla banca in fase di perizia per il mutuo.

Se il condominio non dispone ancora di un ascensore, vale la pena sapere che l’installazione può rendere necessaria una revisione delle tabelle millesimali, dato che cambia la distribuzione del valore tra le unità immobiliari. Un dettaglio tecnico che comporta conseguenze economiche concrete per tutti i proprietari coinvolti.

Perché è importante calcolare correttamente il coefficiente di piano

Conoscere il coefficiente di piano è utile sia per un proprietario che per un investitore. Ma dato che non si tratta di un parametro univoco, ci preme ricordare ancora una volta l’importanza di affidare la sua valutazione a dei professionisti esperti. In particolare, sono tre i momenti chiave in cui si rivela importante.

• In fase di vendita, un coefficiente applicato in modo corretto garantisce che il prezzo richiesto sia coerente con il mercato. Sovrastimare o sottostimare il valore legato al piano può compromettere una trattativa o portare a perdite concrete.
• In fase di acquisto, conoscere questo parametro permette di valutare se il prezzo richiesto per un appartamento ai piani alti è giustificato e se l’eventuale mancanza di ascensore rappresenta un margine di trattativa o un rischio da tenere in conto.
• In fase di ristrutturazione o investimento, come l’installazione di un ascensore condominiale, il coefficiente di piano è la misura più precisa per stimare la rivalutazione degli appartamenti coinvolti. 

È proprio questo che rende l’ascensore uno degli interventi con il miglior rapporto tra costo e rivalutazione immobiliare, specie in edifici di media altezza dove i piani superiori subiscono la svalutazione derivante dalle scale.

Scegliendo uno degli ascensori elettrici ARE ad alta efficienza energetica, alla rivalutazione di mercato dell’immobile si aggiunge anche il risparmio energetico: le batterie forniscono l’energia per il funzionamento e, allo stesso tempo, accumulano l’energia generata durante la salita e la discesa evitando che venga dissipata in calore come avviene negli elevatori tradizionali. Inoltre, grazie alla tecnologia SOL-ARE, i nostri elevatori prevedono la possibilità di essere alimentati da un pannello fotovoltaico diventando ancora più efficienti e indipendenti dalla rete.

Se desideri saperne di più sul consumo di un ascensore, leggi il nostro articolo dedicato all’argomento dove riportiamo la potenza impiegata da un elevatore ARE entrando nei dettagli dell’alimentazione elettrica a batteria e tramite pannello solare. 

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